随着国家住房改革制度的实施，越来越多的人购买住房。房地产市场也就成为人们特别关注的市场。在这其中，二手房因具有交通便利、后期费用少、配套完善等优点，越来越受到人们的青睐。 　　那么，二手房的房价如何确定呢？计算方法如下：

　　1．评估说明：

　　①房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期；

　　②混合一等房屋折旧期限是50年，每年折旧率为 －2％；

　　③符合旧房特点的扣减为 －10％；

　　旧房特点是指套型落后或功能陈旧或三小（小厅、小厨、小卫）；

　　④楼层不同的影响：

　　1层基准价；2层、5层和6层为 －3％；7层为 －5％；3层和4层为 ＋3％；若是楼顶 －5％；而窗朝向如无朝南外门 －5％；

    　　⑤环境因素：

　　既有自然的，也有社会的。既有大环境，也有小环境。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减 －5％。有省、市重点中小学的 ＋15％；

　　⑥心理因素：人们买旧房一般有顾忌 －8％；

　　2．举例说明：

　　张先生2000年欲买一套旧房，情况如下：

　　房屋情况合算

　　1某住宅建成于1988年，房屋结构为混合一等；折旧率为12×（－2％）＝－24％

　　2此房位于二层（实际共7层）；楼层（2层） －3％

    　　3建筑面积51平方米；

　4地区属二级地区；心理因素： －8％

　5为“三小”套型； －10％

　6朝向南北，非小区和物业管理；（－5％）＋（－5％）＝－10％

　7属于有重点中小学区； ＋15％

　8当地商品房价格为4500元／平方米

　9旧房每平方米价格公式如下：

　4500元／平方米－（4500元／平方米×24％＋4500元／平方米×10％＋4500元／平方米×10％＋4500元／平方米×3％＋4500元／平方米×8％－ 4500元／平方米×15％）＝4500元／平方米－（1080＋450＋450＋135＋360－675）元／平方米＝2700元／平方米

　最后成交价格：2700元／平方米×51平方米＝137700元