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文登市房地产管理局
文登市工商行政管理局
文登市物价局
文房管字[2010]11号
关于加强房地产市场监管
规范商品房预销售行为的通知
各房地产开发企业、房地产中介机构：
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》精神，强化房地产市场监管，维护房地产市场秩序，促进我市房地产市场健康平稳发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产广告发布暂行规定》和《山东省商品房销售条例》等法规政策，结合我市实际，现就进一步规范我市商品房预销售行为有关事项通知如下：
一、凡未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业一律不得以预订、排号、内部认购、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
二、房地产开发企业申请商品房预售许可时，其最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
三、房地产开发企业申请商品房预售许可前，应到物价部门申报销售价格，并依据《文登市商品房明码标价规定》执行。
四、房地产开发企业申请商品房预售许可时，必须将商品房预售方案提交房管部门予以备案并公示。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。房地产开发企业应当按照备案后的商品房预售方案销售商品房。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门重新备案并公示。房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。
五、房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得囤积房源、捂盘惜售。“文登市房地产管理局公众信息网”中公示的待售房源，房地产开发企业不得无故拒售。
六、对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。
七、从事房地产销售代理的机构，必须到市房地产管理局登记备案。房地产开发企业不得委托没有办理登记备案手续的房地产中介机构代理销售商品房。受托的房地产中介机构应当与委托的房地产开发企业签订书面委托合同，并严格按照委托的权限、内容从事经营活动，不得超出委托的权限。房地产代理销售机构在签订代理销售委托合同后，必须于5日内将代理销售委托合同等相关资料报送市房地产管理局市场监察科存档。
八、严禁代理销售机构在代理销售商品房过程中恶意炒作、哄抬房价。严禁房地产经纪机构和执业人员炒卖房号、在代理过程中赚取差价、通过签订“阴阳合同”违规交易、发布虚假信息和未经核实的信息、采取内部认购及雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。
九、加强对商品房销售代理机构和房地产开发企业销售人员的管理，所有销售人员均应经过专业培训，取得房地产经纪人执业资格、房地产经纪人协理从业资格或者山东省建设厅颁发的《房地产经纪从业人员培训证书》，实行持证上岗。凡未经过专业培训或没有取得执（职）业资格证的，一律不得从事房地产销售业务。
十、房地产开发企业要在商品房销售地点醒目位置，公示《商品房预售许可证》，以楼盘表形式及时如实公布每套商品房面积、售价及已售或未售的销售状态。委托房地产中介机构代理销售商品房的，要在销售地点醒目位置同时公示销售代理机构营业执照、房管部门出具的备案证明及与开发企业订立的委托书。
十一、未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得在任何广告媒体发布房屋销售广告及宣传信息。房地产开发企业发布销售商品房广告时，应载明商品房销售许可证的编号;房地产中介机构发布所代理的二手房广告时，应载明房地产中介机构登记备案证明编号。
房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得发布虚假广告误导消费者。房地产广告不得含风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况的说明、渲染不得有悖社会良好风尚。房地产广告不得含有融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，期房严禁含有售后包租或者变相售后包租的承诺。房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
房地产开发企业利用新闻媒介、户外广告等形式发布商品房广告，应向广告审批机关提供《企业法人营业执照》、《商品房预售许可证》等证件。广告审批机关应依法严格查验证件并审查广告内容。凡无合法证明或内容虚假、夸大和违反有关规定的广告均不得予以审批和发布。
加强房地产展销活动管理。未办理相关手续擅自举办房地产展销会的单位，将予以严肃查处。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预(销)售条件的商品房项目，不得参加展销活动。
十二、房地产开发企业与购房者签订买卖合同时，必须使用建设部、国家工商总局推广使用的《商品房买卖合同示范文本》。签订合同时，合同内容应真实、齐全，开发企业不得设立霸王条款，随意增加购房者义务、排除购房者权利。买卖合同必须由买卖双方严格按照要求用印、签名、按捺。房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，除因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因外，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
商品房成交，房地产开发企业必须立即与购房人通过文登市商品房网上预(销)售备案系统签订电子商品房买卖合同，并网上上报市房管局备案。房地产开发企业销售场所的楼盘销控表信息必须与网上备案情况一致。
严格执行购房实名制，房地产开发企业在与购房者签订买卖合同时，指纹、密码必须由购房者亲自设定，房地产开发企业不得代设。购房者委托他人代为办理的，由受托人设定指纹、密码。商品房认购后不得擅自更改购房者姓名。
所有预售商品房买卖合同的附件一房屋平面图，必须粘贴商品房户型结构平面图，让购房者能够直观了解商品房内部结构。
按照《商品房销售管理办法》的规定，提倡按套内面积计价销售商品房。按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
十三、加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。
房地产开发企业违反上述规定并经查实后，将根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》等相关规定进行处罚，并责令违规企业立即整改，整改完成前将暂停该开发企业商品房预售许可、预售房屋的网上签约、合同登记备案以及该项目的权属登记等手续。房地产中介机构（含楼盘销售代理机构）违反上述规定并经查实后，将根据《城市房地产中介服务管理规定》和《商品房销售管理办法》等相关规定进行处罚。
十四、近期，将对全市所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。
十五、其他商品房的市场监管参照本《通知》执行。
特此通知。
文登市房地产管理局
文登市工商行政管理局
文登市物价局
二0一0年四月二十八日
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